주택담보대출(보금자리론, 디딤돌대출)

주택담보대출(보금자리론, 디딤돌대출)

 

내 집 마련에 대출은 필수입니다.

 

간단한 용어 정리부터 하겠습니다.

 

LTV란 간단히 말해 집을 담보로 대출을 받을 수 있는 비율입니다.

 

예를 들어 6억 원인 주택의 LTV가 70%라면 6억 X 0.7 = 4.2억 원 까지 대출이 가능합니다.

 

DTI란 간단히 말해 대출을 받는 사람의 소득 중 부채상환에 지출하는 비율입니다.

 

예를 들어 연 소득 5000만 원인 사람이 주택담보대출 원리금 상환으로 매달 200만 원 씩 납부하고 있다면

 

DTI는 2400만 원(200만 원 X 12개월) / 5000만 원 = 48%입니다.

 

구입할 주택이 어느지역에 있느냐에 따라 LTV와 DTI 제한이 달라집니다.

 

규제지역 별 LTV, DTI

(9억 이하 주택 기준)	투기과열지구		조정대상지역		그 외 수도권		기타
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민실수요자	50%	50%	60%	60%	70%	60%	70%	X
무주택 세대	40%	40%	50%	50%	70%	60%	70%	X
1주택 (처분조건)	40%	40%	50%	50%	60%	50%	60%	X

서민실수요자 요건

	투기과열지구	조정대상지역
소득요건	부부합산 연 소득 8천만 원 이하 (생애최초구입자는 9천만 원 이하)
주택가격	6억 원 이하	5억 원 이하
주택보유여부	무주택 세대주

 

위 표를 보면 서민실수요자 요건을 충족하더라도 투기과열지구의 경우 LTV 50%로 대출이 50%밖에 나오지 않습니다.

 

4억원인 주택 구입 시 2억의 현금이 있어야 합니다.

 

하지만 정책모기지론(보금자리론, 디딤돌대출)을 이용하면 규제지역에 상관없이 최대 70%까지 대출이 가능합니다.

 

4억원인 주택 구입 시 필요한 현금은 1억 2천만원으로 줄어듭니다.

 

정책모기지 2종 비교

		보금자리론	디딤돌대출
소득요건	미혼, 기혼	연 7000만 원 이하	연 6000만 원 이하 (생애최초, 신혼, 2자녀 이상은 7000만 원 이하)
	신혼	연 8500만 원 이하 (주택면적 85m² 이하)
	다자녀	1명 : 8000만 원 이하 2명 : 9000만 원 이하 3명 : 1억 원 이하
신청자격		무주택 또는 1주택자 (일시적 2주택 허용)	무주택 세대주
대출금리		연 2.1 ~ 2.35% 고정금리	연 1.95 ~ 2.70% 고정금리
대상주택		6억 원 이하	5억 원 이하 (주택면적 85m² 이하) 30세 이상 미혼 단독세대주는 3억 원 이하 (주택면적 60m² 이하)
대출한도		LTV 60%, 최대 3억 원 (서민실수요자는 70%)	LTV 70%, 최대 2억 원 (신혼가구 2.2억 원, 2자녀 이상 2.6억 원, 만 30세 이상 미혼 단독세대주 1억 5000만 원)
상환방식		원리금 균등분할, 원금 균등분할, 체증식 분할

보금자리론 서민실수요자 요건

	기준
소득요건	부부합산 연 소득 7천만 원 이하
주택가격	5억 원 이하
주택보유여부	무주택 세대주

보금자리론과 디딤돌대출 중 요건이 충족되는 상품으로 대출을 진행하면 됩니다.

 

정책모기지 2종은 요건만 충족하면 규제지역에 상관없이 최대 70%의 저금리 대출을 받을 수 있습니다.

 

또 시중은행에서는 사라진 상환방식인 체증식 분할 상환을 이용할 수 있습니다.

 

체증식 분할 상환은 원금상환을 미룰 수 있어 매 달 원리금 상환 부담이 크게 줄어듭니다.

 

예를 들어 30년 만기 체증식 분할 상환으로 3억 원을 2.35% 금리로 대출 받았을 경우 

 

첫 달 상환 원리금은 587.500원이고 매 달 조금씩 증가하여

 

120개월 차(10년차)에도 상환 원리금은 873.100원입니다.

 

원금을 빨리 갚아야 이자를 덜 내는 것 아니냐며 의문을 가질 수 있습니다.

 

만기가 짧은 대출의 경우 원금의 가치가 크게 변하지 않으니 빠르게 원금을 갚는게 이익이지만

 

보통 30년 만기로 대출을 진행하는 주택담보대출의 경우 30년후의 원금의 가치가 어떻게 변할지도 생각해야합니다.

 

2020년의 3억원을 2050년의 3억원으로 갚는다면 높은 확률로 이익일 것입니다. (물가상승률 등 감안)

 

또 주택은 가치가 갈수록 떨어지는 자동차같은 부채가 아니라 가치 상승의 가능성이 높은 자산입니다.

 

30년 간 납부한 이자보다 30년 간 상승한 집값이 훨씬 클 확률이 높습니다. 

 

정리

 

규제지역 별로 대출의 상한선이 정해져있지만 정책모기지 2종(보금자리론, 디딤돌대출)의

 

요건을 갖추고 있다면 최대 70%까지 대출이 가능합니다.

 

또한 시중 은행에서 사라진(괜히 사라진게 아니겠죠)

 

체증식 분할 상환 방식으로 매 달 원리금 부담을 크게 낮출 수 있습니다.