지분적립형 분양(종류, 자격, 조건, 선정방식, LTV 등)

지분적립형 분양(종류, 자격, 조건, 선정방식, LTV 등)

 

 

 

 

 

 

 

 

공공임대주택이 소득분위 1 ~ 4분위를 위한 제도라면

 

분양전환공공임대주택

 

지분적립형 분양은 소득분위 5 ~ 6분위를 위한 제도입니다.

 

 

 

지분적립형 분양은 청약통장이나 가점제 없이 100% 추첨제로

 

서울의료원, 용산정비창 등 서울 핵심지역에 분양가의 20 ~ 25%으로 

 

우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년(30년)에 걸쳐

 

저축하듯이 취득하는 제도입니다.

 

 

 

지분적립형 분양의 종류, 자격, 조건, 선정방식 등을 정리하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지분적립형 분양 종류

(올해 하반기 공식 발표 예정)	공공분양	임대 후 분양
운영기간	일반지역 : 20년 또는 30년 선택, 고분양가지역 : 30년 고정	임대 : 8년, 분양 : (일반) 12년 또는 22년 선택, (고분양가) 22년 고정
지분취득방법	최초취득 : 분양가 X 지분율 20 ~ 25% 지분구조 : 4년마다 10 ~ 15%씩 균등취득	최초취득 : 분양가 X 지분율 25 ~ 40% 지분구조 : 4년마다 12 ~ 20%씩 균등취득
	추가 취득시 분양가 기준 정기예금금리 가산, 미취득한 공공지분은 행복주택 수준의 임대료 납부
처분방법	전매제한 종료 후 제 3자에게 지분 전체 매각 가능(전매제한 10년 검토중), 처분 시점의 지분비율로 손익 배분
입주자격	월 평균 소득 150% 이내, 부동산 2억 1550만 원 이하

 

 

지분적립형 분양은 곧바로 20 ~ 25% 지분을 취득하는 공공분양과

 

8년 간 임대 후 지분취득을 시작하는 임대 후 분양으로 나뉩니다.

 

지분 취득 시점과 취득 비율이 다를 뿐 큰 개념은 같습니다.

 

 

 

미취득한 지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 납부해야합니다.

 

임대료에는 보증금도 포함되기 때문에 

 

예를들어 분양가 5억 원의 주택에 지분적립형 분양을 적용하면

 

최초 분양가의 25%인 1억 2500만 원과 

 

행복주택 기준 보증금 약 1억 원, 월 임대료 약 14만 원을 추가로 납부해야합니다.

 

따라서 입주자의 최초 부담액은 2억 2500만 원과 월 임대료 14만 원 입니다.

 

 

또 LTV는 분양가가 아닌 지분 취득액에 해당 지역별 LTV를 적용합니다.

 

LTV가 40%인 지역이라면 분양가 5억 원의 40%가 적용되는 것이 아니라

 

최초 지분 취득액인 1억 2500만 원의 40%인 5000만 원까지 대출이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

지분적립형 분양 지원자격 & 선정방식

(올해 하반기 공식 발표 예정)		비율	지원자격	선정방식
특별공급	신혼부부	40%	혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀를 둔 가구, 월 평균 소득의 130%이하(맞벌이 140%)	100% 추첨제
	생애최초	30%	생애최초 주택 구입자, 월 평균 소득의 130%이하(맞벌이 140%)
일반공급	1순위	20%	무주택 세대주, 월 평균 소득의 130%이하(맞벌이 140%)
	2순위	10%	1순위 낙점자, 무주택, 월 평균 소득의 130 ~ 150%이하(맞벌이 160%)

※ 2020년 도시근로자 가구당 월 평균 소득

	100%	120%	130%	150%	160%
2인 가구	4.379.809원	5.255.711원	5.693.752원	6.569.714원	7.007.694원
3인 가구	5.626.897원	6.752.276원	7.314.966원	8.440.346원	9.003.035원
4인 가구	6.226.342원	7.471.610원	8.094.245원	9.339.513원	9.962.147원
5인 가구	6.938.354원	8.336.025원	9.019.860원	10.407.531원	11.101.366원

 

 

지분적립형 분양은 특별공급 70%와 일반공급 30%로 공급되고

 

100% 추첨제입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

지분적립형 분양 VS 주택담보대출 

(분양가 5억 원 기준)	지분적립형 분양	주택담보대출
만기·이자율	20년·연 1.5%(월 임대료로 지불)	20년·고정금리 연 2%
초기 부담금	2억 2500만 원(보증금 1억 원 포함)	2억 5000만 원(LTV 50% 적용)
월 실제 부담금	약 139만 원(원금 125만 원 + 임대료 14만 원)	약 101만 원(원리금균등상환)

 

지분적립형 분양은 최초 25% 지분을 취득한 경우

 

나머지 지분 75%를 4년마다 15%씩 5번 납부하게됩니다.

 

예를 들어 5억 원인 주택이라면 최초 지분 취득 금액(25%) 1억 2500만 원과 

 

보증금 1억 원을 납부하고 이후 4년에 한번씩 15%인 7500만 원을 납입하면

 

보증금을 일부 되돌려받는 형태입니다.

 

 

돌려받는 보증금까지 포함하여 계산해보면

 

4년마다 납입해야하는 금액은 약 6000만 원 입니다.

 

이 금액을 월 부담금으로 환산하면 125만원이고 여기에 월 임대료 약 14만 원을

 

더하면 월 실제 부담금은 139만 원이 됩니다.

 

이는 2억 5000만 원을 주택담보대출(금리 2%, 20년 만기)을 이용해 마련하고

 

원리금균등상환방식으로 상환하였을때의 월 상환액인 101만원보다 크게 높은 금액입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

정리

 

 

 

 

지분적립형 분양은 서울 핵심지역의 주택을 100% 추첨제로

 

분양 받을 기회가 있다는 점에서 고려해볼만한 제도입니다.

 

 

하지만 지분 취득액 외에도 행복주택 수준의 보증금과 임대료를 별도로 내야하고

 

이로인해 기존의 주택담보대출을 이용했을때보다 경제적 부담이 더 커질 수 있다는 점,

 

과도한 전매제한 기간(10년)과 지분을 100% 취득하기 전까지는 시세차익도 배분해야한다는점,

 

지분 취득 시 최초 분양가격이 아니라 그 시점의 시세로 지분 가격이 책정될 수 있다는점 등

 

(분양전환공공임대주택의 경우 이로인해 분양전환 시 문제가 되고있음)

 

아직 부족한 부분이 많습니다.