부동산 세금 정리(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)

부동산 세금 정리(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)

 

 

부동산 주요 세금 정리

	과세 기준	비과세, 감면 요건
취득세	부동산 취득 시	생애최초 주택 구입 시 등
재산세	매년 6월 1일 기준 부동산 소유 시	주택 임대사업자 등록 시, 주택 연금 가입 시 등
종합부동산세	매년 6월 1일 기준 부동산 소유 시	공시가격 6억 원 이하 등 (1세대 1주택 9억 원 이하, 공동명의 12억 원 이하)
양도소득세	매매차익 발생 시	1세대 1주택, 일시적 2주택 등 요건 충족 시 등

 

부동산 관련 세금은 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도소득세로 나뉩니다.

 

취득세와 재산세는 대부분의 경우 납부하게 되고

 

종합부동산세와 양도소득세는 일정 기준을 초과하면 납부하게 됩니다.

 

 

취득세

 

1) 취득세 세율

개인	1주택	주택 가액에 따라 1 ~3 %
		조정대상지역	비조정대상지역
	2주택	8%	1 ~ 3%
	3주택	12%	8%
	4주택	12%	12%
법인		12%

 

취득세는 등기와 동시에 취득가격에 부과되는 세금입니다.

 

취득 방법(유상취득, 무상취득, 원시취득, 상속, 증여 등)과 부동산 종류(주택, 농지, 건물 등)에 따라

 

세율이 달라지지만 가장 일반적인 유상취득 주택을 기준으로 취득세를 정리하겠습니다.

 

2) 주택 가액에 따른 누진세율(1 ~ 3%)

취득가격	세율	세액	취득가격	세율	세액
60.000	1%	600	76.000	2.07%	1.573
61.000	1.07%	653	77.000	2.13%	1.640
62.000	1.13%	701	78.000	2.2%	1.716
63.000	1.2%	756	79.000	2.27%	1.793
64.000	1.27%	813	80.000	2.33%	1.864
65.000	1.33%	865	81.000	2.4%	1.944
66.000	1.40%	924	82.000	2.47%	2.025
67.000	1.47%	985	83.000	2.53%	2.100
68.000	1.53%	1.040	84.000	2.6%	2.184
69.000	1.6%	1.104	85.000	2.67%	2.270
70.000	1.67%	1.169	86.000	2.73%	2.348
71.000	1.73%	1.228	87.000	2.8%	2.436
72.000	1.8%	1.296	88.000	2.87%	2.526
73.000	1.87%	1.365	89.000	2.93%	2.608
74.000	1.93%	1.428	90.000	3%	2.700
75.000	2%	1.500	(6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%)

3) 농어촌 특별세, 지방교육세

유상취득 주택 기준(토지, 건물, 농지 등은 다름)			농어촌 특별세	지방교육세
주택	6억 원 이하	85m² 이하	X	0.1%
		85m² 초과	0.2%
	6억 원 초과 ~  9억 원 이하	85m² 이하	X	0.2%
		85m² 초과	0.2%
	9억 원 초과	85m² 이하	X	0.3%
		85m² 초과	0.2%

 

취득세 = 취득가격 X 세율 + 농어촌 특별세, 지방교육세

 

취득세 계산기

 

 

4) 생애최초 취득세 감면 요건

	생애최초 취득세 감면 요건
대상자	생애최초로 주택을 구입하는 자 (세대원 전부 주택 구입 이력X)
주택가액	수도권 4억 원, 비수도권 3억 원
주택면적	제한 없음
감면율	1억 5천만 원 이하 : 100%, 그 외 : 50%
소득기준	세대 합산 7천만 원 이하

 

최근 생애최초 취득세 감면 요건이 완화되었습니다.

 

위 요건에 해당될 경우 취득세를 감면받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

재산세

 

1) 제산세 세율

과세표준	세율	누진공제액
6천만 원 이하	0.1%	없음
6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	0.15%	3만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	0.25%	18만 원
3억 원 초과	0.4%	63만 원

 

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 보유하고 있다면 납부하게 되는 보유세의 일종입니다.

 

재산세의 세율은 실거래가가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율(60%)를 곱한

 

과세표준을 기준으로 산정됩니다.

 

재산세 = 과세표준(공시가격 X 0.6) X 세율 - 누진공제액

 

예를들어 공시가격 6억 원인 아파트의 경우 과세표준은 3억 6천만 원이고

 

여기에 세율 0.4%를 적용하면 144만 원, 누진공제액 63만 원을 제외한 81만 원이 재산세입니다.

 

최종 재산세 고지서에는 지방교육세(재산세액 X 20%), 도시계획세(과세표준 X 0.14%)가 포함됩니다.

 

 

재산세 계산기

 

 

 

종합부동산세

 

1) 종합부동산세 세율

현행			개정(2021년 과세분부터 적용)
2주택 이하			2주택 이하
과세표준	세율	누진공제액	과세표준	세율	누진공제액
3억 원 이하	0.5%		3억 원 이하	0.6%
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.7%	60만 원	3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.8%	60만 원
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1%	240만 원	6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1.2%	300만 원
12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.4%	720만 원	12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.6%	780만 원
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2%	3720만 원	50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2.2%	3780만 원
94억 원 초과	2.7%	10300만 원	94억 원 초과	3%	11300만 원
3주택 이상, 조정대상지역 내 2주택			3주택 이상, 조정대상지역 내 2주택
과세표준	세율	누진공제액	과세표준	세율	누진공제액
3억 원 이하	0.6%		3억 원 이하	1.2%
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.9%	90만 원	3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	1.6%	120만 원
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1.3%	330만 원	6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	2.2%	180만 원
12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.8%	930만 원	12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	3.6%	2160만 원
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2.5%	4430만 원	50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	5%	9160만 원
94억 원 초과	3.2%	11010만 원	94억 원 초과	6%	18560만 원

 

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가

 

일정 기준을 초과하는 경우 부과되는 보유세의 일종입니다.

 

보유한 주택의 공시가격의 합계가 6억 원(1세대 1주택의 경우 9억 원)을 초과하는 경우에만 부과됩니다.

 

또 공동명의인 경우 1인 당 6억 원 씩 총 12 억 원을 초과해야 세금이 발생하기 때문에

 

대부분의 경우 해당사항이 없습니다.

 

(2019년 기준 전체 인구의 1.1%가 종합부동산세 납부대상)

 

종합부동산세 세율은 주택 공시가격에서 공제금액(6억 원, 1세대 1주택 9억 원)을 뺀 후

 

공정시장가액비율(20년 90%, 21년 95%, 22년 100%)을 곱해서 나온 과세표준을 기준으로 산정됩니다.

 

종합부동산세 = 과세표준( (공시가격 - 공제금액) X (0.9 ~ 1) ) X 세율 - 누진공제액

 

예를 들어 2021년 1세대 1주택자가 공시가격이 10억 원인 아파트를 보유하고 있는 경우

 

과세표준은 공시가격 10억 원에서 공제금액 9억 원을 제외한 1억 원에 95%인 9천 5백만 원입니다.

 

2021년의 2주택 이하 과세표준 3억 원 이하의 세율은 0.6%이고 누진공제액은 없으므로

 

과세표준 9천 5백만 원에 0.006을 곱해서 나온 57만 원이 종합부동산세입니다.

 

최종 종합부동산세는 여기서 재산세와 중복되는 부분을 차감하고

 

농어촌 특별세(최종 종합부동산세 X 20%)를 포함하게됩니다. (최종 약 41만 원)

 

 

종합부동산세 계산기

 

 

 

2) 장기보유, 고령자 세액공제

현행				개정(2021년 과세분부터 적용)
장기보유		고령자		장기보유		고령자
보유기간	공제율	연령	공제율	보유기간	공제율	연령	공제율
5 ~ 10년	20%	60 ~ 65세	10%	5 ~ 10년	20%	60 ~ 65세	20%
10 ~ 15년	40%	65 ~ 70세	20%	10 ~ 15년	40%	65 ~ 70세	30%
15년 이상	50%	70세 이상	30%	15년 이상	50%	70세 이상	40%
공제한도 : 장기보유 + 고령자 합 70%				공제한도 : 장기보유 + 고령자 합 80%

 

1세대 1주택자가 주택을 장기보유하거나 고령자인 경우 종합부동산세 세액공제혜택이 있습니다.

 

 

 

3) 종합부동산세 상한

현행			개정(2021년 과세분부터 적용)
조정대상지역 2주택	3주택	그 외	조정대상지역 2주택	3주택	그 외
200%	300%	150%	300%	300%	150%

 

종합부동산세 상한이 200%고 전년도에 100만원을 납부했다면

 

올해 세율이 올라 계산 상 300만 원이 나오더라도 200만 원까지만 부과됩니다.

 

다만 전년도에 종부세를 납부한 주택일 경우에 해당하는 것이고 신규 매입 주택에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

양도소득세

 

1) 양도소득세 세율

보유 기간	1년 미만	50%
	2년 미만	40%
	2년 이상	기본 세율
1세대 2주택		기본세율 (조정대상지역 10% 가산)
1세대 3주택 이상		기본세율 (조정대상지역 20% 가산)

2) 소득세법 기본세율

과세표준	세율	누진공제액
1200만 원 이하	6%
1200만 원 초과 ~ 4600만 원 이하	15%	108만 원
4600만 원 초과 ~ 8800만 원 이하	24%	522만 원
8800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1490만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2540만 원
5억 원 초과	42%	3540만 원

 

양도소득세는 매매차익에 대해 붙는 세금입니다.

 

양도소득세는 매매차익에서 필요경비, 각종 공제를 제외한 과세표준에 양도소득세율을 곱해 계산합니다.

 

양도소득세 = 과세표준( 양도차익 - (필요경비 + 각종 공제) ) X 세율 - 누진공제액

 

최종 양도소득세에는 지방소득세(양도소득세의 10%)가 포함됩니다.

 

 

양도소득세 계산기

 

 

3) 양도소득세 비과세 요건

1세대 1주택	실거래가 9억 원 이하 주택, 2년 이상 보유(조정대상지역은 실거주)
일시적 2주택	기존 주택 취득 1년 후 신규 주택 취득, 기존 주택 2년 이상 보유, 신규 주택 취득 3년 내 기존 주택 처분
일시적 2주택 (조정대상지역)	기존 주택 취득 1년 후 신규 주택 취득, 기존 주택 2년 이상 실거주, 신규 주택 1년 이내 전입,  신규 주택 취득 1년 이내 기존 주택 처분
일시적 2주택 조정대상지역 요건은 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역일 경우에만 해당

4) 장기보유 특별공제 공제율

보유기간	1세대 1주택	그 외
3년 이상	24%	6%
4년 이상	32%	8%
5년 이상	40%	10%
6년 이상	48%	12%
7년 이상	56%	14%
8년 이상	64%	16%
9년 이상	72%	18%
10년 이상	80%	20%
11년 이상		22%
12년 이상		24%
13년 이상		26%
14년 이상		28%
15년 이상		30%

 

 

1세대 1주택자는 2년 이상 보유한 주택을 9억 원 이하에 거래할 경우 양도소득세가 부과되지않습니다.

 

또 이사를 목적으로 일시적 2주택자가 된 경우 일정 요건을 충족하면

 

1세대 1주택자와 같은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

또 실거래가 9억 원을 초과하게 되더라도 위 요건을 충족한 상태라면 초과분에 대해서만 과세대상이됩니다.

 

예를 들어 6억 원에 취득한 주택을 10억 원에 매매하여 4억 원의 매매차익이 발생하더라도

 

4억 원 전체에 과세하는 것이 아니라

 

4억 원에 1 / 10(10억 원 - 9억 원 / 10억 원)을 곱한 4천만 원에 대해서만 과세합니다.

 

여기에 장기보유특별공제도 보유기간에 따라 적용됩니다.

 

따라서 종합부동산세와 마찬가지로 일반적인 서민들은 양도소득세에 대해 크게 걱정할 필요가 없습니다.

 

또 공동명의인 경우 매매차익이 2억 원 발생했더라도 각 1억 원 발생한 것으로 보아 과세하기 때문에 

 

양도소득세 부담은 더욱 줄어듭니다.

 

 

 

 

정리

 

 

부동산 관련 세금으로 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 있습니다.

 

1세대 1주택자인 경우에는 주택 가격(종합부동산세는 공시가격)이 9억 원을 초과하지 않으면

 

종합부동산세, 양도소득세가 부과될 일이 없습니다.

 

9억 원을 초과하더라도 초과분에 대해서만 부과되기 때문에 실세율은 많이 줄어듭니다. (공동명의라면 더 줄어듬)

 

대부분의 경우 취득세와 재산세 위주로 대비하면 될 것 같습니다.